Upravljanje nekretninama je gospodarenje sa ciljem očuvanja vrijednosti nekretnine i djelatnost na poboljšicama na zgradi radi povećanja njene vrijednosti, temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnima pravima i podzakonskim propisima, kao što je Uredba o održavanju zgrada i drugi propisi.

Svaka nekretnina koja je suvlasništvo ( tri ili više osoba ) mora imati upravitelja zgrade. Temeljni dokument koji uređuje odnose suvlasnika je Međuvlasnički ugovor, a Kućnim redom određuju se osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine ( zakupci, najmoprimci ).

Međuvlasnički ugovor sa pripadajućim privicima ( popis suvlasnika sa izraženim suvlasničkim dijelovima i popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade ), osobito uređuje:

• veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
• uvjete i način upravljanja zgradom,
• uvjete i način prikupljanja sredstava zajedničke pričuve i uvjete raspolaganja istima,
• podatke o osobi koja će upravljati zgradom,
• podatke o osobi ili osobama koje zastupaju suvlasnike prema upravitelju, odnosno prema trećim osobama i granice njegovih ovlasti,
• uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, te uređaja i zemljišta koje pripada nekretnini,
• druga pitanja vezana za upravljanje i korištenje zgradom.

Odluke koje proizlaze iz Međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor zaključila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Odluke MU imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon zaključivanja MU. Pravo potpisa MU imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.

Ugovor o upravljanju zgradom uređuje odnose suvlasnika i upravitelja zgrade a osobito:

• opseg poslova redovitog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
• obvezu obavljanja povremenog i godišnjeg pregleda nekretnine te zapisniku o istom,
• obvezu utvrđivanja visine sredstava pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
• obvezu raspoređivanja i drugih troškova nekretnine na suvlasnike, naplaćivanja dugovanja te redovitog podmirivanja troškova prema trećim osobama, sukladno sredstvima kojima raspolaže,
• obvezu polaganja računa svakom suvlasniku na prikladan način o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini, najkasnije do 30 lipnja svake godine,
• izradu plana predviđenih poslova održavanja i poboljšica na zgradi, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini ( godišnji program ) ili za višegodišnje razdoblje,
• obvezu prikupljanja više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine.

Ugovor o upravljanju na snazi je kada je potpisan od ovlaštenog predstavnika suvlasnika i predstavnika izabranog upravitelja zgrade. Ugovor stupa na snagu prvoga dana u mjesecu koji slijedi potpisu ugovora. Ugovor o upravljanju, bez obzira da li je zaključen na određeno ili neodređeno vrijeme, raskidiv je u roku koji ne može biti dulji od 3 mjeseca, niti kraći od jednog mjeseca. Za raskid ugovora ugovorne strane ne moraju navesti razlog raskida istog. Raskid Ugovora o upravljanju na snazi je zadnji dan mjeseca koji je naveden kao zadnji mjesec otkaznog roka. Ako se ugovor o upravljanju raskida sporazumno, onda vrijede odredbe raskida navedene tim sporazumom.

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti predstavnika suvlasnika i utvrditi mjesečnu obvezu plaćanja sredstava pričuve. Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, donošenjem odluka o poduzimanju redovitih i izvanrednih poslova upravljanja u pisanom obliku, a naročito

• godišnji odnosno višegodišnji program održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
• plan prihoda i rashoda zgrade,
• uzimanje zajmova za pokriće planiranih rashoda,
• osiguranje zgrade,
• imenovanje i opoziv predstavnika suvlasnika zgrade,
• imenovanje i opoziv upravitelja zgrade,
• odluku o kućnom redu ili izmjenama i dopunama iste,
• iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih prostora,
• o drugim poslovima koje predloži upravitelju ili suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi zajedno čine više od 1/3 ukupne zasebne površine nekretnine.

Svaki suvlasnik posebnog dijela nekretnine obvezan je plaćati sredstva pričuve. Najniža zakonska pričuva je 1,53 kune po metru četvornom korisne površine svake posebnog dijela ( stana ili poslovnog prostora ). Visina najniže pričuve za novoizgrađene objekte vezana je za etalonsku cijenu građenja, propisanu od Ministarstva graditeljstva. Gornju granicu visine pričuve određuju suvlasnici, natpolovičnom većinom, a sukladno planu održavanja nekretnine.

Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi nekretnine, te redovito i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Račune za prikupljanje sredstava pričuve otvaramo u bankama koje posluju na ovom području, uz uvjet da za plaćanje pričuve u banci u kojoj je otvoren račun banka ne naplaćuje proviziju. Izvod računa dostupan je predstavniku suvlasnika na našoj stranici, dostavljamo ga elektronskom poštom ili u pisanom obliku ovlaštenoj osobi.

Poslovi koji premašuju okvire redovite uprave traže načine zatvaranja konstrukcije financiranja. Kroz praksu smo zaključili da je jedan od modela kreditiranja, najpovoljniji za zgradu, sufinanciranje zahvata od strane izabranog izvođača, beskamatno, što je zgradama znatno koristilo, radi toga što ulazak u bankovni kredit iziskuje troškove ishodovanja, traži vrijeme, i bankovna jamstva osiguranja kredita kod suvlasnika izazivaju određenu bojazan. Kada je kredit nužan, sa bankama kojima poslujemo, tražimo najpovoljnije modele, uz jamstvo upravitelja kao sudužnika u kreditu. Najduže vrijeme kredita je 10 godina.

Svaka banka ima svoje kreditne uvjete, a svaka zgrada analizira se samostalno, te se određuju elementi ugovora primjereni mogućnostima i zahtjevima iste. Ovim modelom suvlasnici su zaštićeni od gubitka nekretnine a banke imaju zajamčenu naplatu kreditnih potraživanja.

Upravitelj zgrade obvezan je zaključiti policu osiguranja kojom su obuhvaćeni zajednički dijelovi i uređaji zgrade. Zajedničkom policom moguće je osigurati i posebne dijelove zgrade kao i stvari kućanstva od uobičajenih rizika.

Mi surađujemo sa svim osiguravajućim društvima koja djeluju na ovim prostorima. Ugovorna obveza upravitelja je zaključiti policu osiguranja sa odgovarajućim osiguravajućim društvom, ali svi korisnici naših usluga mogu uzeti učešća u izboru društva.

Svaka zgrada pod našom upravom ima svoju policu osiguranja, primjerenu potrebama zgrade. najčešći paketi osiguranja su:

- OSIGURANJE OD OPASNOSTI POŽARA I NEKIH DRUGIH OPASNOSTI, OSIGURANJE INSTALACIJA I UREĐAJA OD LOMA, OSIGURANJE STAKLA, OSIGURANJE OD ODGOVORNOSTI IZ POSJEDOVANJA ZGRADE.

- DIO ZGRADA OSIGURAO JE I STVARI KUĆANSTVA. ZGRADU JE MOGUĆE OSIGURATI I OD POTRESA AKO TO SUVLASNICI ŽELE.

Vrijednost metra četvornog određuje se za svaku zgradu zasebno.

Za sve zgrade koje sa nama imaju zaključen Ugovor o upravljanju, provodimo poslove redovitog upravljanja, sukladno odredbama međuvlasničkog ugovora suvlasnika zgrade i posebnim odlukama koje donose suvlasnici.

Poslovi redovite uprave su:

• redovito održavanje zajedničkih dijelova, uključujući i građevne promjene, uključujući održavanje dizala, toplinske podstanice, dimnjaka i ventilacionih cijevi
• stvaranje primjerene pričuve za predvidive buduće troškove,
• osiguranje nekretnine
• određivanje i promjene kućnog reda,
• dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade,
• održavanje instalacija zgrade.

Poslovi koji premašuju okvire redovite uprave:

• promjena namjene stvari,
• poboljšice na zgradi,
• sanacija krovnog pokrova zgrade,
• sanacija fasade zgrade,
• otuđenje cijele stvari,
• davanje cijele stvari u zakup ili najam duže od jedne godine,
• osnivanje stvarnih i osobnih služnosti.

Nužni popravci su radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade čija se oštećenja javljaju nenadano i kojima se sprečavaju posljedice za život i zdravlje ljudi kao i veća oštećenja nekretnine:

• kvar plinskih instalacija,
• kvar instalacija centralnog grijanja i/ili hlađenja,
• puknuće, oštećenje i začepljenje vodovodnih i kanalizacijskih instalacija,
• kvar elektroinstalacija,
• oštećen je dimnjaka dimovodnih i ventilacijskih cijevi,
• oštećenje krova i fasade, naročito pročelja zgrade,
• oštećenje odvodnje oborinskih voda,

Za sve intervencije dostupan je dežurni telefon 24 sata dnevno.

Vođenje kotlovnice

Nabava goriva za kotlovnicu i raspodjela utroška grijanja, prema modelu koji je izabrala zgrada, djelatnost je po kojoj smo poznali prepoznatljivi, tako da je većina zgrada koje imaju svoju kotlovnicu, svoje povjerenje dala nama. Preuzimanjem dijela kotlovnica došlo se do znatnih ušteda, a najveći učinak postignut je time da ista osoba ( pravna ili fizička ) ne može biti i nabavljač energenta i osoba koja nadzire potrošnju odnosno daje podatke o potrošnji. U lancu djelatnosti upravitelj vrši nabavu i raspodjelu utroška a osobe iz zgrade ( ili zgrada, u slučaju da više zgrada ima suvlasništvo nad jednom kotlovnicom ) nadziru prijem energenta i potrošnju u kotlovnici. Pojačanim nadzorom povećala se učinkovitost i smanjenje troška.

Prikupljanje sredstava za čišćenje zgrada

Čišćenje zajedničkih dijelova zgrade nije djelatnost upravljanja zgradom, ali je neodvojiva od njenog redovitog funkcioniranja. Naplata alikvotnih ( linearnih ) udjela vrši se zajedno sa sredstvima pričuve, čime se suvlasnici oslobađaju jednog troška provizije po uplatnici, a što za veće zgrade nije zanemarujući iznos na godišnjoj razini. Istovremeno izvođači su zaštićeni od neplatiša a upravitelj vodi postupak prinudne naplate uz sredstva pričuve, što opet u konačnici daje smanjenje troška postupka.

Održavanje okoliša i zelenila zemljišta koje pripada zgradi

Novi objekti sa manjim brojem prostora ( 4-8 ) najčešće su građeni na zemljištu koje je suvlasništvo ( a ne javna površina ili gradsko zemljište ). Takve površine traže održavanje zelenila i okoliša zgrade, pa se pred osobe koje vode zgradu postavlja obveza zaključivanja ugovora o održavanju okoliša i zelenila. To traži i prikupljanje sredstava za tu namjenu, a i plaćanje usluge prema izvršitelju. U tom dijelu aktivnosti ostvaruje se suradnja sa lokalnim tvrtkama, a upravitelj preuzima obvezu naplate i plasiranja sredstava.

Dimnjačarska služba, Dezinsekcija i deratizacija, mjesečni i godišnji servis dizala, protupožarna zaštita, pregled i kontrola instalacija su djelatnosti koje se obavljaju po propisima koji su propisani za navedenu djelatnost i u propisanim vremenskim razmacima.