Koji je postupak imenovanja i promjene upravitelja i predstavnika suvlasnika
Upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika imenuje se ( i opoziva ) pismenom suglasnošću kvalificirane ( natpolovične ) većine suvlasničkih dijelova. Ona može biti izražena kao zasebna odluka sa potpisnom listom, dodatak međuvlasničkom ugovoru gdje se mijenja članak koji imenuje upravitelja nekretnine i/ili predstavnika suvlasnika ili donošenjem novog međuvlasničkog ugovora koji uređuje sva bitna pitanja za zgradu. Upravitelj koji je imenovan preuzima zgradu na upravo sa prvim danom u mjesecu koji slijedi potpisu ugovora. Otkaz ugovora o upravljanju stupa na snagu zadnjeg dana u mjesecu koji je definiran kao mjesec isteka otkaznog roka. Otkazni rok može trajati najmanje jedan i najviše tri mjeseca. Svaki ugovor raskidiv je i sporazumno i vrijede uvjeti definirani sporazumnim raskidom ugovora. Predstavnik suvlasnika imenuje se ili razrješava sa danom koji je naveden kao dan imenovanja/razrješenja ( nema otkaznog roka za razrješenje ).
Koji je postupak promjene visine zajedničke pričuve?
Visina zajedničke pričuve mijenja se pismeno izraženom voljom dodatkom međuvlasničkom ugovoru ili novim međuvlasničkim ugovorom.
Što je nekretnina?
"Čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno" (prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Prema navedenoj definiciji u pojedini ulaz odnosno zgradu spadaju svi građevinski dijelovi i uređaji koji se nalaze u zgradi, ispod i na njoj i trajno su povezani sa zgradom.
Što je ulaz?
Zgrada može imati jedan ili više ulaza sa različitim nazivima ulica i različitim kućnim brojevima. Ulaz sa vlastitom adresom i kućnim brojem bez obzira na to što se nalazi u istoj fizičkoj zgradi sa drugim ulazima može predstavljati zasebnu administrativnu cjelinu "zgradu". Dva ili više ulaza sa vlastitim adresama i kućnim brojevima unutar iste fizičke zgrade mogu se udružiti u jedinstvenu "zgradu".
Što je zgrada?
"Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari" (prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji). Zgrada se sastoji od stanova i drugih prostora te zajedničkih dijelova i infrastrukture zgrade. Zajednički dijelovi zgrade su: nosiva konstrukcija, krov, pročelja, ... Infrastruktura zgrade se sastoji od: instalacije za dovod struje, vode i plina u zgradu, antenske instalacije, dizala, ...
Tko je suvlasnik zgrade?
Suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom. Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade je ujedno i suvlasnik ukoliko ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom u zgradi čiji je predstavnik.
Tko je ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade?
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade predstavlja iste kod upravitelja zgrade i ostalih pravnih i fizičkih osoba (na primjer, prema izvođačima radova). Ovlaštenog predstavnika (fizičku osobu) biraju suvlasnici zgrade nadpolovičnom većinom. Suvlasnici ovlaštenom predstavniku dodjeljuju ovlasti međuvlasničkim ugovorom i posebnim odlukama ukoliko se radi o rješavanju pitanja izvan ovlasti dodijeljenih međuvlasničkim ugovorom. Ovlašteni predstavnik je odgovoran za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.
Što je honorar ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade?
Honorar ovlaštenog predstavnika zgrade predstavlja financijsku nagradu za poslove koje isti obavlja u ime suvlasnika zgrade. Honorar se isplaćuje mjesečno a njegov iznos ovisi o dogovoru suvlasnika zgrade i određuje se međuvlasničkim ugovorom.
Tko je upravitelj zgrade?
Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže, ...
Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva. Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika putem ovlaštenog predstavnika a sukladno ugovoru o upravljanju i Zakonu.
Što je zajednička pričuva?
Zajedničku pričuva su sredskva koja svi suvlasnici zgrade uplaćuju na poseban transakcijski račun zgrade, kojeg u tu svrhu otvaraju svi zajedno ili ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ukoliko mu je dodijeljena takva ovlast međuvlasničkim ugovorom.
Sredstva transakcijskog računa zajedničke pričuve zgrade se koriste prema godišnjem planu za pokriće troškova održavanja zgrade.
Da li stvarno moram plaćati pričuvu?
Svi suvlasnici su prema mređuvlasničkom ugovoru dužni plaćati pričuvu bez obzira na to da li su potpisali međuvlasnički ugovor ili nisu.
Tko raspolaže sredstvima zajedničke pričuve?
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ne može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade. Ovlašteni predstavnik sukladno međuvlasničkom ugovoru raspolaže sredstvima zajedno sa upraviteljem zgrade. Banka na kojoj se nalazi transakcijski račun zgrade može izvršiti isplatu sredstava sa računa zgrade samo ako su nalog za isplatu potpisali ovlaštena osoba i upravitelj.
Što je međuvlasnički ugovor?
za isplatu potpisali ovlaštena osoba i upravitelj. Izvještaj sa popisom svih isplata sa transakcijskog računa zgrade na kraju godine dobiju svi suvlasnici zgrade
Međuvlasnički ugovor uređuje odnose između suvlasnika zgrade u vezi upravljanja, održavanja i korišćenja zgrade. U prilogu međuvlasničkog ugovora se nalaze popis suvlasnika s suvlasničkim udjelima (površinama stanova i prostora čiji su vlasnici) i udjelima u troškovima održavanja i popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Što je ugovor o upravljanju?
Ugovor o upravljanju zgradom uređuje međusobne odnose suvlasnika i upravitelja zgrade. U prilogu ugovora o upravljanju zgradom se nalaze: program održavanja zgrade (za godinu u kojoj se potpisuje ugovor) i zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade na upravljanje.
Da li zgrada mora biti osigurana?
Svaka zgrada, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, mora biti osigurana od požara i nekih drugih opasnosti. Proširenom osiguranje zgrade mora biti primjereno mogućnostima i potrebama zgrade i usaglašeno sa voljom natpolovične većine suvlasnika.
Kako prijaviti kvar ili štetu na zajedničkom dijelu?
Svaka šteta ili kvar na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade prijavljuje se predstavniku suvlasnika zgrade, kojim informaciju prosljeđuje upravitelju zgrade. Ukoliko iz bilo kog razloga predstavnik suvlasnika nije dostupan, informacija se prosljeđuje upravitelju zgrade na daljnje postupanje.